【房價將迎來中期拐點,賣家到底還能扛多久?】 什么是拐點

發布時間:2019-06-20 01:08:24   來源:大盤    點擊:   
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原標題:房價將迎來中期拐點,賣家到底還能扛多久?

文/揚子江

橫久必跌,這是股市的規律,樓市也同樣適用。

昨天,國家統計局發布了5月份70城的房價數據,其中,4個一線城市二手房價格環比上漲0.1%,漲幅回落0.3個百分點;31個二線城市二手房價格環比上漲0.5%,漲幅回落0.1個百分點;35個三線城市二手房價格環比上漲0.6%,漲幅與4月相同。

總結一下,5月份的二手房,無論是一線、還是二三線城市,雖然房價未跌,但是,一二線城市的房價漲幅已經明顯回落。

點評了5月份的房價,我們再回顧下4月份的房價,4月份全國15個熱點城市漲幅回落,其中北京、上海、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州、廣州、深圳等10個城市的房價,甚至呈現出同比下跌的走勢。再將回顧的區間拉長一些,截止去年10月開始,已經有連續8個月有超過10個城市二手房價格環比下跌。

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?這是什么信號?房價開始橫盤了!而且,整體上,已經橫盤大半年之久了!

預判資產價格走勢,無論是金融資產,還是不動產,我們除了關注價格走勢,還要關注流動性——如果價格進入橫盤區間,流動性減弱,那么,我們大概率可以判斷未來資產價格將走低——討論A股的股價走勢就是這樣,討論樓市的房價走勢也是這樣,開篇提“久盤必跌”,就是這個道理。

房價已經橫盤,那么,當前的樓市流動性是否走低了呢?

流動性確定在走低!

樓市的流動性,是高、還是低?這要看成交量,尤其是不限價、不搶購的二手房成交量。

目前的二手房成交量如何呢?我們再來看個數據,易居房地產研究院17日發布的一份報告顯示,6月上半月,北京、蘇州、成都、南京、深圳等10個城市二手房成交量合計為32071套,較2018年同期下降7.5%。

6月上半月,10大熱點城市的二手房成交量,同比下降了7.5%,而在今年3月及4月份(上下半月),10大熱點城市的二手房成交量還高于2018年同期,同比保持兩位數增長。

但是,從5月份開始,10大熱點城市的成交量,同比開始明顯下降,5月上半月同比下降7.7%,全月同比增速降至2.6%,6月上半月,同比下降幅度一絲未減,同比下降高達7.5%。

這說明了什么?

二手房的流動性,已經開始顯性走弱,再結合過去大半年房價整體的橫盤,房價“久盤必跌”的信號,已經越來越明顯了。

如果不出意味,只要貨幣政策不再大規模寬松,在現行樓市調控政策不松綁的形勢下,今年三季度,房價大概率將迎來中期拐點——而在挺過這個中期拐點之后,我的判斷是,房價,尤其是一二線熱點城市的房價,還將迎來顯著的上漲。

何謂中期拐點?時間周期為1—2年。當然,拐點的幅度不會太大,我的判斷是,房價整體下跌15%左右,不同的城市會有明顯差異。

在樓市“久盤必跌”的信號,已經明顯釋放之后,房價具體什么時候開始跌,這取決于賣家到底還能扛多久?為了對這個問題核實,我最近專門在鏈家網上查找了深圳和南京這兩個城市的二手房掛牌成交情況,幾乎超過80%的掛牌房源長達半年未成交,超過50%的掛牌房源長達近一年未成交。

賣家在死扛,買家在觀望!

?幾乎可以確定,只要政策未松綁,絕大多數買家在房價未明顯下跌的情況下,大概率還要觀望下去。

而賣家呢,在經濟形勢和就業形勢均不樂觀之下,可謂是“扛一天、煎熬一天”,畢竟普遍1%-2%的租金回報率,是遠遠不能覆蓋房屋資金成本的。

煎熬吧!難熬未來3個月!

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